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必看!乐清安置房交易流程和注意事项!

加入时间:2018/4/2 14:58:53  文章类型: 本地楼市  出处:  点击率:131

在茫茫二手房交易市场中,安置房也算主力军。这次房小白就给大家讲讲安置房的交易流程与注意事项。今天,咱们主要分享的是尚未有产权证的二手房一般是如何交易的。在告诉大家交易流程之前,(乐清房产在线fang.21yq.com我们先要弄清一个概念。




市场上在售的安置房可以分为两种:




A.已经有产权的安置房:


这种安置房已经获得产权证,交易流程与市面上普通房源无异。




B.未取得产权的安置房:


安置房从摸文到获得产权,要经过几年的漫长等待,期间会有大量的房源流入市场。由于这种安置房还没下产权证,因此无法在房管局进行正常的登记过户,交易流程不同寻常,还存在一定风险。




但是,这种存在风险的交易行为在二手房市场上非常普遍。一方面,房子可能已经交付,买方可以实地看房;另一方面,如果卖方急需用钱,等不及下达不懂产权证书,便及早地将房源推入市场。


 


那么,怎样做才可以尽可能地规避风险呢?别急,咱们先从安置房交易流程上来捋一捋~


 


老规矩,先上流程图。▼


 


1 


 


摸文即拆迁户通过类似抓阄的方式获得安置房的楼层、门牌等确切位置信息。此时拆迁户们若准备出手房源的,可以将这些信息挂到市场上。




认购顺序号,即摸文票,拆迁户拿到摸文票去摸文。▼





摸文后获得的房屋定位单,(乐清房产在线fang.21yq.com记录了房屋定位信息。▼


 




2买家看房




如果房子已经交付,卖家还可以带买家一起去实地看房




3买卖双方签订契约 




由于买卖的是无产权证的安置房,双方无法去房管局签订网签合同和资金监管协议。所以只能在私下签订定金协议和房屋买卖契约。




定金协议和买卖契约涉及的点




1.房屋基本状况


2.交易金额及交易方式


3.付款方式:包括定金金额、首付比例、尾款比例等


4.交房时间、交房物品清单


5.违约责任:一般是买方违约的定金归卖方,卖方违约的双倍定金赔付买方。


6.交易税费、手续费的承担方(乐清房产在线fang.21yq.com


7.有中介参与的还要确定中介费用以及中介费的结算点。


8.其他补充约定


 


4产权过户


 


安置房交付一段时间之后(一般1-2年),当卖家获得房屋产权,即可将产权过户给买家,至此交易才算真正完成。


 


5注意事项


 


要注意的是,这种没有产权的安置房在买卖时是无法贷款的,也没有银行资金监管账号做保证,买家付款后是直接全款打到买家账户。如果卖家在过户前卷钱跑路,那买家的血汗钱就有打水漂的风险!


 


因为按照《物权法》规定,不动产的权属是以登记为标准。无产权安置房在获得产权之前无法登记过户,所以在过户之前,安置房所有权是不属于买家的。即使双方签了买卖协议,也难以得到法律保障。


 


在以前,买方还可以通过委托公证来规避部分风险,但现在买卖安置房已经无法做委托公证了。




这种交易方式相当于先交钱,一段时间后再收货。风险程度不言而喻。




然而,市场上无产权安置房那么多,(乐清房产在线fang.21yq.com有什么办法能将交易风险降到最低呢?房小白从经纪人那儿打听来几招。


 


A更改拆迁指标名字


 


这种方法能把无产权安置房的交易风险降到几乎零。




就是在房东摸文之前,买家直接购买房东的拆迁指标。然后买家就能直接将安置房的名字改成自己的,以拆迁户的身份直接去摸文。




这样买方也算是获得了该安置房的所有权。




买下安置房拆迁指标后获得的指标权证▼





不过这种“改名”的方法有很多局限性。




只有三产安置房才能改名字,拆迁安置房是无法使用这种方法的。


 


小知识


三产安置房就是政府征收了农民土地后,补偿给村集体的住宅安置指标。要村民交土地出让金才能建的安置房。


拆迁安置房就是老房子拆了后选择“产权置换”建的安置房。


若你购买的是拆迁安置房,或者是已经摸文过的三产安置房,那这个办法就行不通。


 


2其他降低风险的方法


 


无法在村里更名,那就只能通过一系列的措施将风险尽可能降低(但风险无法消除)。主要有以下几点:




1. 确认房东有无债务风险。正规的贷款信息是可以从银行查得的,民间借贷就很难查了。如果房东缠有民间债务纠纷,那就要小心了。万一哪天房东跑路,他名下的资产就很有可能被拿去抵债,到时候买家付完款,房子还拿不到,竹篮打水一场空。




2. 多方面了解房东的个人情况。这比较考验买方识人辨认的能力,了解房东的工作、家庭情况。从言谈举止、朋友圈、村委会、认识的朋友等各个方面了解打听房东是否是一个诚信的人。滥赌、平时不守信的房东,(乐清房产在线fang.21yq.com其日后耍无赖的风险会高很多。




3.签订合同时,明确约定双方的详细事项,把能考虑的到的都约定好,避免漏项。




4.在签订合同、付款时,买方要从房东那里拿到尽可能多的资料。如拆迁补偿复印件、房屋定位单原件……这是为了防止卖方一房多卖,也可以防止卖家把这些资料拿去给民间借贷做抵押。




5.降低首付款。付款方式可以选择尽量降低首付,然后将尾款押多一些。




6.了解安置房一手产权领取时间。产权领取的时间越短越好。




7.找靠谱的中介机构??科椎闹薪榛挂约白噬罹腿擞幸惶浊逦慕灰琢鞒?,适合没有任何交易经验的小白。


 


好了,今天就说这么多。

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要注意的是,这种没有产权的安置房在买卖时是无法贷款的,也没有银行资金监管账号做保证,买家付款后是直接全款打到买家账户。如果卖家在过户前卷钱跑路,那买家的血汗钱就有打水漂的风险!


 


因为按照《物权法》规定,不动产的权属是以登记为标准。无产权安置房在获得产权之前无法登记过户,所以在过户之前,安置房所有权是不属于买家的。即使双方签了买卖协议,也难以得到法律保障。


 


在以前,买方还可以通过委托公证来规避部分风险,但现在买卖安置房已经无法做委托公证了。




这种交易方式相当于先交钱,一段时间后再收货。风险程度不言而喻。




然而,市场上无产权安置房那么多,(乐清房产在线fang.21yq.com有什么办法能将交易风险降到最低呢?房小白从经纪人那儿打听来几招。


 


A更改拆迁指标名字


 


这种方法能把无产权安置房的交易风险降到几乎零。




就是在房东摸文之前,买家直接购买房东的拆迁指标。然后买家就能直接将安置房的名字改成自己的,以拆迁户的身份直接去摸文。




这样买方也算是获得了该安置房的所有权。




买下安置房拆迁指标后获得的指标权证▼





不过这种“改名”的方法有很多局限性。




只有三产安置房才能改名字,拆迁安置房是无法使用这种方法的。


 


小知识


三产安置房就是政府征收了农民土地后,补偿给村集体的住宅安置指标。要村民交土地出让金才能建的安置房。


拆迁安置房就是老房子拆了后选择“产权置换”建的安置房。


若你购买的是拆迁安置房,或者是已经摸文过的三产安置房,那这个办法就行不通。


 


2其他降低风险的方法


 


无法在村里更名,那就只能通过一系列的措施将风险尽可能降低(但风险无法消除)。主要有以下几点:




1. 确认房东有无债务风险。正规的贷款信息是可以从银行查得的,民间借贷就很难查了。如果房东缠有民间债务纠纷,那就要小心了。万一哪天房东跑路,他名下的资产就很有可能被拿去抵债,到时候买家付完款,房子还拿不到,竹篮打水一场空。




2. 多方面了解房东的个人情况。这比较考验买方识人辨认的能力,了解房东的工作、家庭情况。从言谈举止、朋友圈、村委会、认识的朋友等各个方面了解打听房东是否是一个诚信的人。滥赌、平时不守信的房东,(乐清房产在线fang.21yq.com其日后耍无赖的风险会高很多。




3.签订合同时,明确约定双方的详细事项,把能考虑的到的都约定好,避免漏项。




4.在签订合同、付款时,买方要从房东那里拿到尽可能多的资料。如拆迁补偿复印件、房屋定位单原件……这是为了防止卖方一房多卖,也可以防止卖家把这些资料拿去给民间借贷做抵押。




5.降低首付款。付款方式可以选择尽量降低首付,然后将尾款押多一些。




6.了解安置房一手产权领取时间。产权领取的时间越短越好。




7.找靠谱的中介机构??科椎闹薪榛挂约白噬罹腿擞幸惶浊逦慕灰琢鞒?,适合没有任何交易经验的小白。


 


好了,今天就说这么多。

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